Tipos de órdenes de desalojo
¿Qué es una orden de desalojo?
Una orden de desalojo es un mandato emitido por un tribunal que ordena al inquilino abandonar la propiedad dentro de un plazo específico. Esta orden solo puede emitirse después de que el propietario haya seguido los pasos legales correspondientes, incluyendo el aviso formal de desalojo y, si es necesario, una demanda judicial.
1. Orden de desalojo por falta de pago
Este es uno de los tipos más comunes de órdenes de desalojo. Se emite cuando el inquilino no ha pagado el alquiler en la fecha acordada. En la mayoría de los estados de EE. UU., el propietario debe primero emitir un aviso de pago o desalojo, que suele dar entre 3 y 5 días al inquilino para pagar el monto adeudado o desocupar la vivienda.
Si el inquilino no paga ni desocupa la propiedad, el propietario puede presentar una demanda de desalojo ante un tribunal. Si el juez determina que el alquiler efectivamente no se pagó, se emitirá una orden de desalojo por falta de pago.
2. Orden de desalojo por incumplimiento del contrato
Este tipo de orden se emite cuando el inquilino viola alguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento que no están relacionadas con el pago del alquiler. Algunos ejemplos incluyen:
- Tener mascotas cuando el contrato lo prohíbe
- Realizar actividades ilegales en la propiedad
- Daños intencionales al inmueble
- Subarrendar sin autorización
En estos casos, el propietario debe emitir un aviso de corrección o desalojo (por lo general con un plazo de 3 a 10 días) que da al inquilino la oportunidad de corregir la infracción. Si no lo hace, el propietario puede proceder con la demanda de desalojo correspondiente.
3. Orden de desalojo sin causa (en contratos mes a mes)
En algunas jurisdicciones, especialmente cuando el contrato de arrendamiento es de tipo mes a mes, el propietario puede solicitar el desalojo del inquilino sin necesidad de una causa específica, siempre y cuando respete el período de notificación legal.
Este tipo de desalojo se denomina "sin causa", y suele requerir un aviso con un mínimo de 30 o 60 días, dependiendo del estado. Sin embargo, en zonas con leyes de control de rentas o protecciones al inquilino, este tipo de desalojo puede estar limitado o prohibido.
4. Orden de desalojo por vencimiento del contrato
Cuando un contrato de arrendamiento tiene una fecha de finalización específica (por ejemplo, un contrato de un año), y el inquilino no desocupa la propiedad al finalizar ese período, el propietario puede solicitar una orden de desalojo por vencimiento del contrato.
Este tipo de desalojo también requiere que el propietario notifique al inquilino con la debida anticipación de que no renovará el contrato. Si el inquilino decide quedarse más allá del término, se le puede considerar como ocupante ilegal.
5. Orden de desalojo por ocupación ilegal (squatting)
Una ocupación ilegal ocurre cuando una persona permanece en una propiedad sin el consentimiento del dueño y sin haber firmado un contrato de arrendamiento. En este caso, el propietario puede solicitar una orden de desalojo para remover al ocupante no autorizado.
Aunque pueda parecer más sencillo, el proceso también requiere una intervención legal formal. El dueño no puede simplemente cambiar las cerraduras o sacar las pertenencias del ocupante sin una orden judicial, ya que esto podría ser considerado un desalojo ilegal.
6. Orden de desalojo de emergencia (por riesgo a la salud o seguridad)
En casos extremos donde el inquilino representa un riesgo serio para la salud o la seguridad de otros, como por ejemplo casos de violencia doméstica, fabricación de drogas, o actividades peligrosas, algunos estados permiten al propietario solicitar una orden de desalojo de emergencia.
Este tipo de orden puede ser emitida con mayor rapidez que otros desalojos, aunque sigue requiriendo pruebas sustanciales del peligro y, en muchos casos, una audiencia ante un juez.
¿Qué pasa después de que se emite una orden de desalojo?
Una vez que el tribunal emite la orden de desalojo, se da un plazo al inquilino para que desocupe la vivienda (generalmente de 3 a 7 días). Si el inquilino no lo hace, el propietario puede solicitar a las autoridades locales —como el alguacil— que hagan cumplir la orden.
En ningún momento el propietario debe tomar la justicia por su mano. Cambiar cerraduras, cortar servicios o retirar pertenencias del inquilino sin una orden judicial es ilegal y puede tener consecuencias legales.
¿El inquilino puede defenderse?
Sí. En todo proceso de desalojo, el inquilino tiene derecho a presentar una defensa ante el tribunal. Algunas defensas comunes incluyen:
- El propietario no notificó adecuadamente el aviso de desalojo.
- Las condiciones de la vivienda eran inhabitables.
- El propietario actuó en represalia por una queja legítima.
- Se realizó un pago que el propietario no reconoció.
Contar con asesoría legal en estos casos puede ser clave para evitar consecuencias injustas.