¿Cuándo se hace una orden de desalojo?
¿Qué es una orden de desalojo?
Una orden de desalojo (también conocida como orden de lanzamiento o writ of possession en inglés) es un documento legal emitido por un juez que autoriza a las autoridades —generalmente al alguacil— a sacar físicamente al inquilino de la propiedad si este no ha salido por su cuenta después de haber perdido un juicio de desalojo.
Esta orden es el resultado de un proceso judicial formal, y solo se emite cuando el propietario ha demostrado ante la corte que tiene motivos válidos para solicitar el desalojo.
¿Cuándo puede un propietario comenzar el proceso de desalojo?
Un propietario no puede pedir una orden de desalojo de inmediato. Antes debe cumplir con ciertos requisitos legales. Algunas de las razones más comunes por las que un arrendador puede iniciar el proceso incluyen:
1. Falta de pago del alquiler
Cuando el inquilino no paga el alquiler según lo estipulado en el contrato.
2. Violación del contrato de arrendamiento
Por ejemplo, si el inquilino tiene mascotas no permitidas, hace fiestas constantes, causa daños, o subarrienda sin permiso.
3. Vencimiento del contrato
Cuando termina el plazo del contrato y el propietario decide no renovarlo.
4. Uso indebido del inmueble
Si la propiedad se usa para actividades ilegales o fuera de lo acordado.
Etapas del proceso que llevan a una orden de desalojo
1. Notificación de desalojo (Notice to Quit o Notice to Vacate)
Antes de acudir a la corte, el propietario debe entregar una notificación por escrito al inquilino. Esta notificación debe incluir:
- El motivo del desalojo
- El tiempo que tiene el inquilino para corregir la situación o desalojar (por lo general 3, 15 o 30 días, dependiendo del estado y la razón)
Ejemplos:
- Notificación de 3 días por falta de pago (paga o desocupa)
- Notificación de 30 o 60 días si no hay una violación específica pero el propietario desea recuperar la propiedad
2. Demanda de desalojo (Unlawful Detainer)
Si el inquilino no responde o no desocupa el lugar después del aviso, el propietario puede presentar una demanda ante la corte. En esta etapa, ambos tienen la oportunidad de presentar pruebas y argumentos ante un juez.
3. Audiencia en la corte
El tribunal cita a ambas partes a una audiencia. El inquilino puede defenderse si:
- El aviso fue mal entregado
- Pagó el alquiler a tiempo
- El propietario no hizo reparaciones necesarias
- Hay represalias o discriminación
Después de escuchar a ambas partes, el juez tomará una decisión.
4. Emisión de la orden de desalojo
Si el propietario gana el caso y el inquilino no se va voluntariamente en el plazo indicado, el juez puede emitir una orden de desalojo.
Esta orden:
- Se entrega al alguacil del condado
- Permite el desalojo físico del inquilino
- Incluye un nuevo aviso de 5 días para abandonar voluntariamente antes de que se proceda con el desalojo forzoso
¿Qué pasa si el inquilino no se va después de la orden?
Si después de los 5 días el inquilino aún no desaloja:
- El alguacil visita la propiedad en persona
- Puede cambiar las cerraduras
- Puede retirar las pertenencias del inquilino (en algunos casos se almacenan temporalmente)
¿Qué derechos tiene el inquilino durante el proceso?
A pesar del proceso, el inquilino sigue teniendo derechos. Algunos de ellos son:
- Recibir notificaciones adecuadas
- Tener la oportunidad de defenderse en la corte
- Recibir un aviso antes del desalojo físico
- No ser acosado, amenazado o expulsado por la fuerza por el propietario
¿Qué consecuencias tiene una orden de desalojo?
Si se emite una orden de desalojo en tu contra, esto puede afectar tu historial como inquilino y dificultar:
- Rentar otro lugar
- Obtener ciertos créditos o préstamos
- Presentar ciertas solicitudes migratorias
En muchos estados, un desalojo queda registrado en el historial público por varios años.
¿Se puede detener una orden de desalojo?
Sí, en algunos casos se puede:
- Apelar la decisión del juez, aunque esto debe hacerse rápidamente
- Solicitar más tiempo al tribunal si hay razones válidas (enfermedad, niños pequeños, dificultades económicas)
- Llegar a un acuerdo con el propietario, incluso después del juicio
Consejos si eres inquilino y estás enfrentando un desalojo
- No ignores las notificaciones legales
- Busca asesoría legal gratuita o de bajo costo (hay organizaciones sin fines de lucro que pueden ayudarte)
- Guarda todos los recibos de pago y comunicación con el propietario
- Asiste a tu audiencia judicial, ya que faltar puede causar que pierdas automáticamente
- Evita represalias; si crees que el desalojo es injusto o por discriminación, puedes denunciarlo